아래의 내용은 2025년 10월 15일 유튜버 부읽남 님의 토허제 관련 내용을 정리한 것입니다.
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요약 — 토지거래허가제(토허제) 확대로 전월세 낀 주택 거래가 사실상 봉쇄되며, 실거주 위주의 매수만 가능해지는 구조입니다. 전세 공급 급감과 거래절벽으로 매매가격 상방 압력이 커지고, 전월세 시장은 불안정해질 가능성이 큽니다. 결론적으로 “갭투자보다 실거주”가 정답입니다.
목차
- 토허제 핵심 한눈에 보기
- 누가, 어디를 지정하나
- 시장 영향(매매/전월세)
- 부작용과 규제 리스크
- 거시 변수 & 인프라( GTx 등 )
- 지금 해야 할 일(체크리스트)
- 추천 지역 & 유의 지역
- 피해야 할 매수 유형
- 한 줄 결론
- FAQ
1) 토허제 핵심 한눈에 보기
- 전월세 끼고 있는 집 거래 불가 → 실거주 목적만 허용
- 허가 후 4개월 내 입주 의무
- 세입자 있는 집 매도 불가 → 매물 급감(자가비율 50% 가정 시 체감 큼)
2) 누가, 어디를 지정하나
- 국토부: 서울 전체 + 경기도 전체 등 광역 지정 가능
- 지자체(서울시): 일부 지역 선택 지정 가능
- 부분 지정은 풍선효과 유발 → 광역 확대로 번질 소지
3) 시장 영향(매매/전월세)
매매시장
- 전월세 끼고 거래 불가 → 매물 급감
- 실거주 물량만 유통 → 가격 상승 압력, 거래절벽
- LTV 40%, 청약·전매 강화 등 투기과열지구 중첩 시 자금조달 더 어려움
- 9~12억대 비규제·비토허제 인접지에 풍선효과 여지(동탄·일산·송도 등)
전월세시장
- 임대인, 세입자 들이기 꺼림 → 전세 공급 급감
- 갱신권 3+3+3(최대 9년) 논의로 임차인 체류 장기화
- 결과: 전월세 불안/가격 상승 가능성↑
4) 부작용과 규제 리스크
- 시장 안정이 아닌 구조적 왜곡 유발
- 지정은 쉬우나 해제는 어려움(규제 장기화 리스크)
- 전세금반환대출 6/27 이후 매입 시 1억 한도 제약
- 갭투자 사실상 봉쇄 → 실거주 외 전략 제한
5) 거시 변수 & 인프라(교통/SOC)
- 정부부채 부담 → 완만한 금리 인하 유인 & 유동성 확대 가능
- SOC 예산 확대 가능성(철도·공항·항만 등)
- GTX-D 예타 통과 등 광역교통 호재지의 체감효과
6) 지금 해야 할 일(체크리스트)
- 레버리지: 규제 한도 내 최대치 활용
- 생활권: 출퇴근 1시간 이내 실거주 중심
- 상품성: 준신축·학군지·리모델링/재건축 잠재
- 입지: GTX·철도망 개선 반경
- 전략: “투자”보다 “살고 싶은 집” 우선
7) 추천 지역 & 유의 지역
| 권역/역세권 | 단지 | 메모 |
|---|---|---|
| 청량리 | L65 | 교통·상업 복합, 실수요 강 |
| 왕십리 | 일대 | 강북 핵심 환승 |
| DMC | 파크뷰자이 | 직주근접·수요 안정 |
| 신길 | 센트럴자이 | 도심 접근·학군 |
| 과천 | 8단지 | 전통 알파 입지 |
| 평촌 | 목련 1·6·7 (8·9 무난) | 학군·생활 인프라 |
| 분당 | 아름6단지 선경 | 리모델링 모멘텀 |
| 성남역 | 인근 | 개발 여지 |
| 구리 | 인창5단지 삼환신일 | 비토허제 수혜 |
| 연신내 | 북한산현대힐스테이트7차 | 생활편의·자연 |
| 동탄 | 시범더샵센트럴시티 | 비토허제 풍선효과 여지 |
| 영통 | 신나무실6단지 동보·신명 | 토허제 포함 주의 |
| 강동 | 래미안강동팰리스 | 한강·상업 |
| 수지 | 신정7단지 상록 | 학군·생활권 |
| 창동 | 주공19단지 | GTX-C 기대 |
8) 피해야 할 매수 유형
- 막연한 “서울 집착”으로 하급 입지 나홀로 아파트
- 출퇴근 불가 지역 갭투자 + 본인은 월세 거주
- 인지도 낮은 “흑속의 진주”형 동네
- 분당 내 최하 입지 단지
- 자기자본의 2배 초과 레버리지
9) 한 줄 결론
“지금의 정답은 ‘실거주’다.” 매수 판단 기준은 오직 하나 — “이 집을 사람들이 살고 싶어 할까?”
FAQ
Q. 무주택자인데, 지금 사도 될까요?
A. 실거주 목적이고 생활권·직주근접·학군이 맞다면, 규제 장기화와 전세불안 리스크를 고려해 선점이 유리할 수 있습니다. Q. 갭투자는 완전히 불가능한가요?
A. 전월세 끼고 거래 자체가 제한되고, 갱신·보증·대출 제한이 겹쳐 수익/리스크 비대칭이 큽니다. 사실상 실거주 외 대안이 약합니다. Q. 토허제는 언제 풀릴까요?
A. 지정은 쉬워도 해제는 어려운 편입니다. 정책/선거 변수로 일부 조정될 수 있으나 장기화를 기본 시나리오로 보세요.
참고: 본 글은 2025-10-15 부읽남 강의 내용을 바탕으로 정리했습니다. 실제 매수 여부는 개인의 재무상태·대출가능·거주수요를 종합 검토 후 결정하시길 권합니다.